O segmento de imóveis logísticos de alto padrão no Brasil consolidou um ciclo de expansão sustentada ao longo de 2025, culminando em indicadores de desempenho que sinalizam um ambiente de maturidade e pressão de demanda sobre estoques qualificados. Dados do relatório Market Beat Industrial – 4º Trimestre de 2025, publicado pela consultoria global Cushman & Wakefield, detalham uma absorção líquida anual agregada de 1,63 milhão de metros quadrados (m²). Este desempenho foi impulsionado por uma absorção trimestral de 422,8 mil m² no período outubro-dezembro, refletindo a continuidade do momentum positivo.
A análise geográfica evidencia a preponderância da Região Sudeste, responsável por 310,1 mil m² da absorção líquida do último trimestre. O estado de São Paulo reafirma sua condição de epicentro do mercado nacional, com uma absorção líquida de 331,5 mil m² apenas no quarto trimestre – superando a marca regional – e totalizando 1,01 milhão de m² no ano, o que corresponde a aproximadamente 62% do volume nacional. Estados como Minas Gerais e Rio de Janeiro, embora tenham registrado movimentos de ajuste pontuais no final do ano, encerraram o ciclo com balanço acumulado positivo.
O cenário de demanda robusta exerceu pressão descendente sobre a vacância disponível. A taxa média nacional encerrou dezembro de 2025 em 6,56%, representando uma contração significativa frente aos 8,03% apurados no fechamento do exercício anterior. Este declínio é atribuído à conjugação entre a forte absorção e a capacidade do mercado em assimilar novo stock entregue ao longo do ano. A análise regional da vacância revela disparidades, já que enquanto a Região Sul apresentou uma das reduções mais acentuadas, chegando a 2,9%, e o Nordeste manteve nível restrito de 3,2%, a Região Norte registrou virtual inexistência de áreas disponíveis, indicando escassez crítica de estoques modernos.
A dinâmica de oferta e demanda exerceu impacto direto na valoriação dos ativos. O preço médio pedido nacional alcançou patamar histórico, sendo fixado em R$ 27,89/m² ao final de 2025, ante R$ 24,83/m² em 2024, valorização que reflete a seletividade do mercado por imóveis com especificações superiores. São Paulo, principal mercado, ultrapassou a barreira simbólica de R$ 30/m², fechando o ano em R$ 30,54/m². Minas Gerais e Rio de Janeiro seguiram a tendência de alta, com médias de R$ 26,09/m² e R$ 23,07/m², respectivamente.
Do lado da demanda, o volume bruto de locações (incluindo renovações e novas ocupações) totalizou 2,44 milhões de m² em 2025. A segmentação por tipo de ocupante demonstra a hegemonia do setor de Comércio, Atacado e Varejo, responsável pela absorção de 850,8 mil m². Operadores Logísticos Terceirizados (3PL) consolidaram-se como segunda força motriz, com 481,8 mil m², seguidos pelo segmento de Veículos Automotivos e Não-Automotivos, com 159,7 mil m². Em São Paulo, eixos logísticos consagrados – como Guarulhos, Grande ABC, Cajamar e Sorocaba – concentraram os maiores volumes transacionados.
Conforme análise de Dennys Andrade, Head de Inteligência de Mercado da Cushman & Wakefield para o Brasil, “Os dados de 2025 delineiam um mercado em estágio avançado de maturação, onde a seletividade é a norma. Ativos com localização estratégica, infraestrutura de conexão robusta e atributos construtivos de excelência, como pé-direito elevado, claraboias e capacidade geradora diferenciada, experimentam liquidez imediata. Mesmo diante de eventuais movimentos de consolidação ou devolução de espaços, a demanda estrutural por modernos facilities logísticos mantém solidez inquestionável em todas as praças principais“.
