O setor de galpões logísticos e industriais no Brasil fecha 2025 em um período de alta atividade, mesmo diante de um cenário macroeconômico com taxas de juros elevadas e custos de capital em crescimento. Conforme dados do Grupo EREA, consultoria especializada no segmento, a taxa de vacância atinge patamares reduzidos: 8% no país e 7,9% na região próxima a São Paulo.
Os números se tornam mais expressivos quando observada a absorção líquida de condomínios logísticos no Brasil, que alcançou cerca de 3,5 milhões de m² em 2025, crescimento de 21% ante 2024. O estoque total chegou a 44 milhões de m², aumento de 9%, enquanto o preço médio de locação atingiu R$ 27,70/m², alta de 10% – acima da inflação estimada para o período.
“Esse movimento está ligado a mudanças no consumo: o crescimento do e-commerce, a integração de canais de venda e a demanda por prazos de entrega mais curtos ampliaram o uso de galpões em todo o país”, comenta Henrique Porto, Gerente de Research do Grupo EREA.
A ocupação se mantém mesmo com o aumento dos custos, e o novo estoque lançado é rapidamente absorvido pelo mercado.
Entorno de São Paulo concentra oferta, preços e demanda
A região próxima à capital paulista, principal polo logístico nacional, reflete essa tendência. A área possui 12,1 milhões de m² de estoque, com vacância de 7,9% e preço médio de locação de R$ 33,30/m², valor 10% maior no ano.
A absorção líquida no local foi de 900 mil m², crescimento de 19%, o que reforça a busca por imóveis próximos a grandes centros de consumo, visando redução de custos operacionais e ganhos de eficiência na última milha.
“A lógica operacional deve prevalecer sobre a lógica fiscal com a Reforma Tributária. A proximidade do consumidor se torna um fator decisivo, especialmente para operações que dependem de agilidade”, afirma Henrique.
Um indicador da escassez de imóveis de padrão elevado em 2025 é a diferença entre preços transacionados e preços pedidos: os valores efetivamente negociados ficam acima da média dos imóveis ainda disponíveis, que incluem estoques com localização ou qualidade inferiores.
E-commerce e operadores logísticos foram responsáveis por 67% da absorção total em 2025. Em contratos de pré-locação e built-to-suit, essa participação chega a 86%, sinalizando planejamento de longo prazo e menor aceitação ao risco de falta de espaço adequado.
Pré-locação se consolida como prática
A oferta limitada de imóveis de alto padrão fez com que a pré-locação representasse cerca de 30% da metragem locada no Brasil. Em sete estados fora de São Paulo, esse percentual ultrapassa 40%, revelando carência de estrutura em praças secundárias.
“Antes da entrega do galpão, o inquilino já assegura a ocupação. A pré-locação virou uma medida de precaução para ambos os lados”, destaca o especialista.
2026: reforma tributária deve reorganizar malha logística
Para 2026, a Reforma Tributária é apontada pelo Grupo EREA como um dos fatores que irão reconfigurar o setor. A mudança para tributação no destino, em vez da origem, pode reduzir a vantagem de localidades escolhidas por benefícios fiscais e fortalecer regiões metropolitanas com maior volume de consumo.
“A reforma deve acelerar uma redistribuição da estrutura logística do país. O galpão passa a ser definido pela localização do consumidor final”, avalia Porto.
Em 2025, a demanda aquecida, os custos elevados e as exigências dos ocupantes tornaram o mercado mais criterioso. Para 2026, espera-se uma valorização ainda maior de imóveis bem localizados e com especificações técnicas adequadas.