Em contraste marcante com o resfriamento observado em vários grandes polos logísticos globais, o mercado brasileiro de armazéns e centros de distribuição encerrou 2025 operando em capacidade máxima, absorvendo uma onda histórica de nova oferta enquanto conduzia as taxas de vacância a um mínimo histórico. O desempenho robusto, alimentado por mudanças estruturais no varejo, tendências de nearshoring (é a prática de realocar atividades empresariais para países vizinhos ou próximos, em vez de optar por locais mais distantes) e implantação sofisticada de capital, sinaliza a maturação da maior economia da América Latina como um elo crítico em cadeias de abastecimento globais resilientes.
De acordo com dados exclusivos da pesquisa First Look da JLL, a taxa de vacância nacional para instalações logísticas caiu para 7,7% em 2025, o menor nível da série histórica. Essa compressão ocorreu apesar da entrega de quase 3 milhões de metros quadrados de novo estoque – o maior volume desde 2022 – demonstrando uma demanda estrutural profunda. O aumento simultâneo da oferta e da absorção desencadeou um aumento de 7,8% no ano no aluguel líquido médio, que atingiu R$ 30,7/m².
“A dinâmica é excepcional. Estamos observando uma expansão síncrona dos fundamentos de oferta e demanda“, disse André Romano, diretor Nacional de Industrial e Logística da JLL Brasil. “O volume recorde de entregas, imediatamente correspondido por uma absorção recorde, indica um mercado profundamente estruturado. Desenvolvedores e investidores institucionais agora estão executando projetos fasesados, built-to-suit (sob medida) e especulativos com uma precisão que se alinha com as estratégias de longo prazo de regionalização das ocupantes.”
A expansão de 2025 foi notavelmente descentralizada. As novas entregas abrangeram 81 projetos em 19 estados brasileiros, indicando uma guinada estratégica para longe da hiperconcentração. Do total, 42 projetos foram lançados em localidades totalmente novas, enquanto 39 foram expansões dentro de parques logísticos já existentes – uma prova do modelo de “land banking” (formação de bancos de terrenos) e desenvolvimento faseado agora favorecido por grandes fundos e desenvolvedores.
“O capital está seguindo a demanda para clusters secundários e terciários. Isso não é espuma especulativa; é uma resposta calculada às demandas do last-mile do e-commerce, aos corredores de commodities agrícolas e ao nearshoring industrial, particularmente nas regiões Nordeste e Centro-Oeste“, acrescentou Romano.
Apesar da dispersão geográfica nacional, o estado de São Paulo reforçou seu domínio como o mercado logístico core premium, respondendo por aproximadamente 50% (1,5 milhão de m²) de todo o novo estoque nacional. Seu aluguel médio de R$ 34,5/m² continua a comandar um premium significativo sobre o índice nacional.
O trimestre foi marcado por uma grande transação com a TK Logística, uma entidade ligada ao Grupo Toyota do Brasil, que garantiu 102.000 m² em Sorocaba. “O mercado de São Paulo está se bifurcando. Enquanto os centros de distribuição de grande porte prosperam nos corredores estabelecidos, vemos preços premium – chegando a R$ 45/m² – para localizações com acesso superior à megalópole de 22 milhões de consumidores e aos principais portos“, observou Rafael Picerni, Diretor da divisão de Industrial e Logística da JLL.
Comércio eletrônico
Os vetores de demanda permanecem robustos, ancorados pela expansão sustentada dos gigantes do comércio eletrônico Mercado Livre e Shopee. Ambos estiveram entre os maiores ocupantes no período, mas estão perseguindo pegadas imobiliárias distintas.
“O Mercado Livre está concentrando capital em hubs regionais massivos e automatizados, otimizando para escala e automação. A Shopee está implantando uma rede mais distribuída de instalações menores, priorizando proximidade e velocidade nos centros urbanos. Essa dicotomia estratégica valida a profundidade e sofisticação de todo o segmento de mercado“, explicou Romano.
Perspectiva para 2026
A perspectiva para 2026 aponta para a continuidade do ritmo atual, com um pipeline saudável de entregas planejadas que deve ser correspondido por uma demanda constante. Analistas veem a confluência de cinco fatores estruturais sustentando o ciclo, como a taxa de penetração do e-commerce ainda abaixo da de economias maduras; a contínua reorganização das cadeias globais de abastecimento favorecendo o nearshoring para o Brasil; as fortes exportações agrícolas; o crescimento de uma base de consumo doméstico; e o aumento da alocação de capital institucional para ativos imobiliários industriais brasileiros.
“Mesmo com o pipeline de entregas, antecipamos que as taxas de vacância permanecerão em dígitos únicos, um equilíbrio saudável para um mercado em crescimento“, projetou Picerni. “O setor de real estate logístico brasileiro não é mais uma jogada cíclica; é uma aposta direta de capital na modernização da infraestrutura da nação e na história de crescimento do consumo.”